三種“物業(yè)服務(wù)合同”！
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司在社區(qū)開展一切服務(wù)活動的前提，也是物業(yè)服務(wù)公司后期維護自身權(quán)利的最核心證據(jù)之一。但是，物業(yè)服務(wù)一般可以分為三類:第一，一般意義上的物業(yè)服務(wù)合同；二是預(yù)承包物業(yè)服務(wù)合同；第三，事實服務(wù)合同。接下來，讓我們依次介紹這三個合同。
一、物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的服務(wù)合同，其中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)維護、保養(yǎng)、管理和維修，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序給予補償。
物業(yè)服務(wù)合同的特點
(一)物業(yè)服務(wù)合同是平等自愿的民事合同。傳統(tǒng)上，物業(yè)服務(wù)合同也稱為物業(yè)管理合同，但本質(zhì)上不同于行政機關(guān)和相關(guān)單位為實現(xiàn)行政權(quán)力而簽訂的行政合同。
(2)物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)在于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的委托，但與一般委托合同不同。物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)公司和業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得以不信任為由擅自終止物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同只能依法或者按照合同約定的終止條件終止。此外委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業(yè)服務(wù)合同只可能是書面、有償合同。
（三）物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報酬。
(四)物業(yè)服務(wù)合同是合同、有償合同、雙重服務(wù)合同、契約。物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就合同條款達(dá)成一致意見即告成立，無須以物業(yè)的實際交付為要件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得工商營業(yè)執(zhí)照。參與市場競爭。獨立經(jīng)營，以營利為目的，對自身損益負(fù)責(zé)的企業(yè)法人。沒有免費的物業(yè)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)合同是有償合同；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有這兩種權(quán)利。又履行義務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)合同因其服務(wù)綜合事務(wù)具有涉及面廣且利益關(guān)系相當(dāng)重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立，并且須報物業(yè)管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。
二、前期物業(yè)服務(wù)合同
前期物業(yè)服務(wù)合同是指建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理階段就雙方權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定:“業(yè)主和業(yè)主大會選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！扒捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及業(yè)主。
在實踐中，物業(yè)銷售和業(yè)主入住是一個持續(xù)過程。這個階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必需的。
因此，為避免業(yè)主大會在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)前出現(xiàn)物業(yè)管理真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定建設(shè)單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)。
為了解決前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接問題，《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。根據(jù)物業(yè)管理實踐，前期物業(yè)服務(wù)合同一般在以下三種情況下終止:
(一)上一期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時間屆滿，上一期物業(yè)管理的期限為上一期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時間。
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期尚未屆滿，業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時間為另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同鎖定的起始時間。
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿，業(yè)主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不再進行管理，也可以與開發(fā)商繼續(xù)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，繼續(xù)對物業(yè)進行管理。在繼續(xù)進行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時。
前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別
物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。
(武漢保潔公司)
三、事實物業(yè)服務(wù)合同
事實上，物業(yè)服務(wù)合同實際上是以前物業(yè)服務(wù)合同的延伸?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
從上述規(guī)定不難看出，物業(yè)服務(wù)合同的確認(rèn)需要從以下三個方面著手:
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受，形成事實上的物業(yè)合同關(guān)系。
(二)事實上物業(yè)服務(wù)合同有實際履行的客觀事實。 合同的實際履行由合同的一方或雙方以自己的實際行為履行合同的主要義務(wù)，由對方承擔(dān)。
(三)成立事實物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理費應(yīng)繼續(xù)按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付。 在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量沒有變化，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定的費用和服務(wù)水平相符的原則，業(yè)主將繼續(xù)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理服務(wù)費
需要注意的是，物業(yè)服務(wù)合同必須是在物業(yè)公司合法進入現(xiàn)場的前提下，原合同到期的情況。業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有明確表示是否繼續(xù)與原物業(yè)公司簽訂合同，也沒有明確要求原物業(yè)公司退出合同，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)公司在進入現(xiàn)場的程序上是非法的，行業(yè)委員會和業(yè)主當(dāng)然與物業(yè)公司沒有合同關(guān)系。此時，即使物業(yè)公司已經(jīng)為社會提供了服務(wù)，業(yè)主也可以拒絕支付任何費用。
結(jié) 語
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)企業(yè)與項目之間服務(wù)合同關(guān)系的重要證明，也是保護物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主合法權(quán)益的重要依據(jù)。一方面，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)簽訂合法合規(guī)的物業(yè)服務(wù)合同，以維持其服務(wù)。為了證明自己服務(wù)的有效性，同時，合同條款的明確性也可以明確界定自己的服務(wù)內(nèi)容，衡量自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而避免不必要的“帽子”；另一方面，項目業(yè)主還應(yīng)明確項目的物業(yè)服務(wù)合同，了解服務(wù)合同關(guān)系的存在，了解其合同行為受合同約束，并明確物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，以避免在項目內(nèi)發(fā)生侵權(quán)時對物業(yè)的錯誤權(quán)利保護和誤解。
